10 passos para o controle da inadimplência no condomínio
Recentes são as notícias de aumento da inadimplência anual em patamar de 23,40%. Segundo dados coletados pela SERASA, quatro em cada 10 brasileiros possuem algum tipo de inadimplência. Em relação às taxas de condomínio, a inadimplência não é diferente.
Entretanto, em razão dos baixos encargos aplicáveis, como multa de 2%, correção monetária, e, muitas vezes, juros de 1% ao mês, é preferível pagar primeiro a prestação do carro, o cartão de crédito ou o cheque especial, cujos juros anuais podem chegar ao patamar de 329,48%%.
De fato, o síndico deve atentar-se quanto às medidas para implementar a reeducação do devedor. E isso deve ser feito de forma sistêmica e rápida.
Neste texto, listamos as principais condutas que devem ser tomadas pelo síndico no controle da inadimplência.
1. Reunir o máximo de informações cadastrais do proprietário da unidade
Informações como nome completo, CPF, telefone, endereço são essenciais para o contato direto com o devedor. Muitas unidades locadas, por exemplo, deixam de adimplir o pagamento da taxa de condomínio. O acesso direto ao proprietário permite mais agilidade na negociação.
Proprietário, segundo o artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade “transfere-se entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis” e “(...) enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.
Dessa forma, a fonte confiável de tal informação é a certidão atualizada de matrícula do imóvel. Dito documento pode ser conseguido por qualquer interessado no competente cartório de registro de imóveis.
Também é recomendável ter dados dos adquirentes, cessionários e promitentes compradores de unidades, que também são obrigados no pagamento das despesas condominiais e rateios.
2. Manter atualizada informações sobre os débitos
É também fundamental ter sempre à disposição informações atualizadas sobre os débitos. Isso permite maior agilidade na negociação da inadimplência. Os dados fundamentais são: a) data de vencimento; b) referencia: taxa de condomínio, rateio de despesas extraordinárias, etc...; e, c) valor cobrado. Tais informações devem ser visualizadas de modo a distinguir uma a uma as contribuições devidas.
3. Realizar planejamento de conduta em relação à cobrança
Recomenda-se realizar o planejamento de condutas objetivas em relação à cobrança. Embora muitas convenções tragam a previsão de que os débitos serão encaminhados para cobrança após o vencimento de três taxas, essa estipulação em nada impede que o débito seja cobrado imediatamente após o vencimento de cada contribuição.
Definir um menor prazo para a cobrança demonstra um tratamento mais rígido e intolerante em relação à inadimplência, o que acarreta também na sua diminuição. Muitos condomínios aguardam, no máximo, 30 dias após o vencimento antes de encaminhar para um advogado a cobrança de taxas em atraso. Em alguns casos, é recomendável até a diminuição desse prazo.
Outra conduta recomendável é realizar o planejamento de negociação, com definição de critérios objetivos, como número máximo de parcelas, valor mínimo da parcela e a possibilidade, ou não de descontos.
4. Aumentar os juros previstos na Convenção
O § 1o do art. 1.336 do Código Civil prevê que “o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito”.
O próprio Superior Tribunal de Justiça tem firmado entendimento de que é possível estipular-se na Convenção do Condomínio juros superiores a 1% ao mês.
Encargos maiores, como juros e honorários, e a efetiva cobrança, tendem a diminuir a inadimplência.
5. Eleger a arbitragem para solução dos litígios
Não é incomum a informação de que um processo tramitou por sete , 10 ou 15 anos na Justiça Comum até a sua solução definitiva. Só para se ter uma ideia, o prazo médio para uma sentença transitar em julgado (não caber mais recurso), leva em média de três a sete anos. Além disso, o processo ainda depende da fase de cumprimento de sentença.
Em Goiânia, é sólida a aplicação do instituto da arbitragem, previsto pela Lei n. 9.307/96, através da 2a Corte de Conciliação e Arbitragem. Dito procedimento pode abreviar muito a primeira fase do procedimento, que visa a obtenção de sentença irrecorrível, segundo a própria Lei de Arbitragem.
Na 2a Corte de Conciliação e Arbitragem, é normal encontrarem-se processos de cobrança que alcancem sentença definitiva (sem possibilidade de recurso) em cerca de três a quatro meses. Só para se fazer uma comparação, um processo em curso na justiça comum pode demorar mais de sete anos para se chegar a uma mesma sentença sobre a qual não cabe mais recurso.
Além disso, em razão da agilidade do procedimento, o número de acordos também é alto. Em cerca de 70% dos processos, o acordo é a solução encontrada. O acordo firmado serve como título executivo judicial em um processo de execução, caso descumprido.
A eleição da arbitragem se dá através de alteração da convenção do condomínio, inserindo-se uma cláusula compromissória, em que as partes prometem submeter à arbitragem todos os litígios decorrentes da convenção do condomínio.
6. Bloquear os depo?sitos não identificados em conta do condomi?nio
É muito comum constatar depósitos não identificados na conta do condomínio. O recomendável, é que a própria convenção proíba depósitos na conta. Essa conduta, quando praticada por devedores, atrapalha muito o controle da inadimplência e a correta identificação das unidades devedoras.
7. Os boletos de pagamento devem ter datas limites para pagamento
Os boletos devem trazer informação expressa de que somente poderão ser pagos até determinada data. Em alguns casos, utiliza-se a expressão “Sr. Caixa, não receber após 30 dias do vencimento”, acompanhada das informações de multa, normalmente de 2%, e dos juros previstos na convenção do condomínio.
É também recomendável informar que “Após 30 dias do vencimento, pagável apenas no escritório, com acréscimo de despesas de cobrança e honorários advocatícios de 20%”.
8. Comunicar a? contabilidade para que na?o reemita boletos das parcelas vencidas aos devedores
Sob cobrança, é natural que o inadimplente tente driblar os procedimentos adotados para recebimento do débito e recuperação das despesas da cobrança e dos honorários devidos.
Dessa forma, é fundamental que a cobrança seja centralizada e que a contabilidade seja informada para que não reemita boletos para pagamento de contribuições já encaminhadas para um profissional de cobrança.
9. Centralizar as negociações com apenas um interlocutor
É natural que o devedor tente esgotar, antes de pagar efetivamente o débito, todas as possibilidades de negociação, atrasando a recuperação da inadimplência. Dessa forma, a presença de mais de um negociador durante um processo de cobrança causa desgaste e atraso no resultado efetivo.
Assim, as negociações sobre a inadimplência devem ter apenas um interlocutor direto para tratar com o devedor.
10. Contratar serviço especializado de cobrança
A contratação de serviço especializado de cobrança permite tratamento impessoal e profissional na recuperação das taxas de condomínio inadimplidas. Quando os serviços são prestados por advogados, não há dúvidas de que, além dos encargos da inadimplência como multa, juros e correção monetária, são devidos também honorários advocatícios e pagamento das despesas da cobrança. O próprio Código Civil estabelece que:
Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.
O pagamento pelo devedor das despesas de cobrança e honorários advocatícios deve ter também finalidade didática. Afinal, a redução da inadimplência depende sobretudo da reeducação do condômino devedor e da existência de regras claras quanto ao procedimento que será adotado em caso de inadimplência e dos acréscimos que ela gerará.É justamente o advogado o responsável pela propositura das medidas judiciais e extrajudiciais necessárias a recuperação da inadimplência.
Entretanto, em razão dos baixos encargos aplicáveis, como multa de 2%, correção monetária, e, muitas vezes, juros de 1% ao mês, é preferível pagar primeiro a prestação do carro, o cartão de crédito ou o cheque especial, cujos juros anuais podem chegar ao patamar de 329,48%%.
De fato, o síndico deve atentar-se quanto às medidas para implementar a reeducação do devedor. E isso deve ser feito de forma sistêmica e rápida.
Neste texto, listamos as principais condutas que devem ser tomadas pelo síndico no controle da inadimplência.
1. Reunir o máximo de informações cadastrais do proprietário da unidade
Informações como nome completo, CPF, telefone, endereço são essenciais para o contato direto com o devedor. Muitas unidades locadas, por exemplo, deixam de adimplir o pagamento da taxa de condomínio. O acesso direto ao proprietário permite mais agilidade na negociação.
Proprietário, segundo o artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade “transfere-se entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis” e “(...) enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.
Dessa forma, a fonte confiável de tal informação é a certidão atualizada de matrícula do imóvel. Dito documento pode ser conseguido por qualquer interessado no competente cartório de registro de imóveis.
Também é recomendável ter dados dos adquirentes, cessionários e promitentes compradores de unidades, que também são obrigados no pagamento das despesas condominiais e rateios.
2. Manter atualizada informações sobre os débitos
É também fundamental ter sempre à disposição informações atualizadas sobre os débitos. Isso permite maior agilidade na negociação da inadimplência. Os dados fundamentais são: a) data de vencimento; b) referencia: taxa de condomínio, rateio de despesas extraordinárias, etc...; e, c) valor cobrado. Tais informações devem ser visualizadas de modo a distinguir uma a uma as contribuições devidas.
3. Realizar planejamento de conduta em relação à cobrança
Recomenda-se realizar o planejamento de condutas objetivas em relação à cobrança. Embora muitas convenções tragam a previsão de que os débitos serão encaminhados para cobrança após o vencimento de três taxas, essa estipulação em nada impede que o débito seja cobrado imediatamente após o vencimento de cada contribuição.
Definir um menor prazo para a cobrança demonstra um tratamento mais rígido e intolerante em relação à inadimplência, o que acarreta também na sua diminuição. Muitos condomínios aguardam, no máximo, 30 dias após o vencimento antes de encaminhar para um advogado a cobrança de taxas em atraso. Em alguns casos, é recomendável até a diminuição desse prazo.
Outra conduta recomendável é realizar o planejamento de negociação, com definição de critérios objetivos, como número máximo de parcelas, valor mínimo da parcela e a possibilidade, ou não de descontos.
4. Aumentar os juros previstos na Convenção
O § 1o do art. 1.336 do Código Civil prevê que “o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito”.
O próprio Superior Tribunal de Justiça tem firmado entendimento de que é possível estipular-se na Convenção do Condomínio juros superiores a 1% ao mês.
Encargos maiores, como juros e honorários, e a efetiva cobrança, tendem a diminuir a inadimplência.
5. Eleger a arbitragem para solução dos litígios
Não é incomum a informação de que um processo tramitou por sete , 10 ou 15 anos na Justiça Comum até a sua solução definitiva. Só para se ter uma ideia, o prazo médio para uma sentença transitar em julgado (não caber mais recurso), leva em média de três a sete anos. Além disso, o processo ainda depende da fase de cumprimento de sentença.
Em Goiânia, é sólida a aplicação do instituto da arbitragem, previsto pela Lei n. 9.307/96, através da 2a Corte de Conciliação e Arbitragem. Dito procedimento pode abreviar muito a primeira fase do procedimento, que visa a obtenção de sentença irrecorrível, segundo a própria Lei de Arbitragem.
Na 2a Corte de Conciliação e Arbitragem, é normal encontrarem-se processos de cobrança que alcancem sentença definitiva (sem possibilidade de recurso) em cerca de três a quatro meses. Só para se fazer uma comparação, um processo em curso na justiça comum pode demorar mais de sete anos para se chegar a uma mesma sentença sobre a qual não cabe mais recurso.
Além disso, em razão da agilidade do procedimento, o número de acordos também é alto. Em cerca de 70% dos processos, o acordo é a solução encontrada. O acordo firmado serve como título executivo judicial em um processo de execução, caso descumprido.
A eleição da arbitragem se dá através de alteração da convenção do condomínio, inserindo-se uma cláusula compromissória, em que as partes prometem submeter à arbitragem todos os litígios decorrentes da convenção do condomínio.
6. Bloquear os depo?sitos não identificados em conta do condomi?nio
É muito comum constatar depósitos não identificados na conta do condomínio. O recomendável, é que a própria convenção proíba depósitos na conta. Essa conduta, quando praticada por devedores, atrapalha muito o controle da inadimplência e a correta identificação das unidades devedoras.
7. Os boletos de pagamento devem ter datas limites para pagamento
Os boletos devem trazer informação expressa de que somente poderão ser pagos até determinada data. Em alguns casos, utiliza-se a expressão “Sr. Caixa, não receber após 30 dias do vencimento”, acompanhada das informações de multa, normalmente de 2%, e dos juros previstos na convenção do condomínio.
É também recomendável informar que “Após 30 dias do vencimento, pagável apenas no escritório, com acréscimo de despesas de cobrança e honorários advocatícios de 20%”.
8. Comunicar a? contabilidade para que na?o reemita boletos das parcelas vencidas aos devedores
Sob cobrança, é natural que o inadimplente tente driblar os procedimentos adotados para recebimento do débito e recuperação das despesas da cobrança e dos honorários devidos.
Dessa forma, é fundamental que a cobrança seja centralizada e que a contabilidade seja informada para que não reemita boletos para pagamento de contribuições já encaminhadas para um profissional de cobrança.
9. Centralizar as negociações com apenas um interlocutor
É natural que o devedor tente esgotar, antes de pagar efetivamente o débito, todas as possibilidades de negociação, atrasando a recuperação da inadimplência. Dessa forma, a presença de mais de um negociador durante um processo de cobrança causa desgaste e atraso no resultado efetivo.
Assim, as negociações sobre a inadimplência devem ter apenas um interlocutor direto para tratar com o devedor.
10. Contratar serviço especializado de cobrança
A contratação de serviço especializado de cobrança permite tratamento impessoal e profissional na recuperação das taxas de condomínio inadimplidas. Quando os serviços são prestados por advogados, não há dúvidas de que, além dos encargos da inadimplência como multa, juros e correção monetária, são devidos também honorários advocatícios e pagamento das despesas da cobrança. O próprio Código Civil estabelece que:
Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.
O pagamento pelo devedor das despesas de cobrança e honorários advocatícios deve ter também finalidade didática. Afinal, a redução da inadimplência depende sobretudo da reeducação do condômino devedor e da existência de regras claras quanto ao procedimento que será adotado em caso de inadimplência e dos acréscimos que ela gerará.É justamente o advogado o responsável pela propositura das medidas judiciais e extrajudiciais necessárias a recuperação da inadimplência.
